Posteado por: zamir00 | marzo 15, 2009

Cómo hacer un contrato de “compraventa”

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EL PRESENTE artículo informativo, no pretende abarcar de manera exhaustiva el estudio pormenorizado del contrato de compraventa, sin embargo, se expone atendiendo a un sentido práctico en la celebración de operaciones inmobiliarias, el mismo va dirigido a los profesionales en bienes raíces, esperando les sea de utilidad.

LOS CONTRATOS, son por naturaleza la fuente principal que genera obligaciones[1]; de la previsión que en ellos se establezca mediante el clausulado por medio de una redacción clara y precisa, depende la eficacia del mismo por las posibles consecuencias en caso de conflicto y/o controversia entre las partes que ellos intervinieron. Pues conforme a las reglas generales del derecho y de acuerdo a la legislación vigente en cada entidad federativa, su interpretación preponderante será conforme a la intencionalidad de las partes, es decir, tendrá preeminencia la voluntad de los contratantes sobre la expresión material. En otras palabras, que para su interpretación debe atenderse a la intención evidente del autor o autores del acto que en el intervinieron (entre otros aspectos). Aunado a lo anterior, es de vital importancia el uso adecuado de la terminología jurídica en ellos utilizada.

PARA LOS PROFESIONALES EN BIENES RAICES;  es imprescindible contemplar varios aspectos en la redacción y confección de los contratos de: promesa de compraventa, compraventa y sus modalidades, lo anterior, por considerar que existen varias aristas que pudieran entorpecer una eficaz negociación inmobiliaria.

Asimismo, no debe olvidarse que un contrato es como un “traje” hecho a la medida, por lo que siempre deberá ser ajustado a las necesidades y requerimientos específicos de cada operación, motivo suficiente, para que sea aconsejable, allegarse de profesionales jurídicos que mediante una adecuada consultoría podrán prevenir los posibles conflictos en aras de la protección al patrimonio de los interesados.

 

LA ESTRUCTURA BASICA DE LOS CONTRATOS

Comprende los siguientes rubros :

  • Nombre del contrato. 
  • Proemio. 
  • Acreditaciones, Declaraciones y/o Antecedentes
  • Cláusulas.

A. NOMBRE DEL CONTRATO.

La doctrina ha coincidido que existen contratos nominados e innominados, los nominados son aquellos que las leyes les asignan un nombre específico, en caso el caso particular los contratos de: compraventa, contrato preparatorio o de promesa, son nominados.

B. PROEMIO.

Es el encabezado en el cual se debe indicar de forma clara y precisa el nombre del contrato, las partes[2] que intervienen, es decir, quiénes intervienen en la celebración del contrato, en su caso, el nombre del o los representante legales.

C. ACREDITACIONES, DECLARACIONES Y ANTECEDENTES.

Acreditación

En este apartado se establece la personalidad jurídica de las partes, si se contrata por propio derecho[3], o bien como representantes[4] legales, para lo cual, deberán manifestar el testimonio otorgado ante notario y, además, si se confieren facultades para la celebración del contrato.

Declaración.

Básicamente las partes expresan: su voluntad de celebrar el contrato, se reconocen mutuamente, es decir, se identifican como las personas que dicen ser, el vendedor declara ser legítimo propietario del bien materia de la operación y manifiesta si la propiedad en cuestión tiene alguna situación particular que deba ser tomada en cuenta para evitar algún tipo de conflicto futuro en la contratación que pudiera cambiar los términos o acuerdos de compra o arrendamiento en el contrato, en otras palabras poner especial atención en la situación jurídica real del inmueble, y si tiene gravámenes o no; de igual manera el propietario manifiesta que con anterioridad no ha celebrado contrato alguno que pudiera invalidarlo por considerar que existen derechos de terceros. Por su parte, el comprador debe expresar su conformidad con lo manifestado por el Vendedor. En caso de inmuebles que se encuentran a nombre de menores de edad, es fundamental solicitar licencia judicial, dado que la ley protege su patrimonio.

Antecedentes

Generalmente en una operación inmobiliaria es trascendental la acreditación de la propiedad y/o calidad de posesión, pues de ello, depende el éxito jurídico de la venta y por ende de un excelente servicio al cliente. Por lo que, deberá precisarse lo siguiente:

a) Señalar el instrumento mediante el cual el Vendedor, adquirió el inmueble, es decir, si fue mediante algún contrato en particular que debió ser traslativo de dominio, sentencia pronunciada por Juez competente, adjudicación por herencia, adjudicación por dación en pago y/o en general la forma en que se hizo propietario del inmueble que desea vender.

b) Indicaciones precisas de inscripción en el Registro Público de la Propiedad de la Entidad Federativa, es decir, los datos que sin lugar a dudas pongan de manifiesto que el bien el bien raíz se encuentra inscrito y además libre de gravámenes. Para lo cual invariablemente para cerciorarse es recomendable realizar el trámite de libertad de gravamen del inmueble y/o tramitación del folio real en el caso de la Ciudad de México.

c) Señalar si el inmueble esta al corriente en sus contribuciones, (impuesto predial, agua y demás impuestos) de lo contrario, deberá establecerse la forma de subsanar tal situación en las cláusulas respectivas.

D. CLÁUSULAS

El contenido de las cláusulas puede ser muy diverso, ya que obedece al tipo de contrato a celebrar y de acuerdos particulares de cada operación, sin embargo, en contratos de compraventa, las cláusulas básicas son las siguientes:

1) CLÁUSULA SOBRE EL OBJETO: especificar el objeto inmueble del cual se esta celebrando la compraventa.

CLÁUSULA PRIMERA. Se pacta entre las partes, que el objeto indirecto de la compraventa, lo constituye el inmueble descrito e identificado en el capítulo de antecedentes.”

2) CLÁUSULA SOBRE EL PRECIO CIERTO: especificar en términos claros y concisos el precio y forma en que será pagado el Inmueble. Cabe mencionar como corolario, que una compraventa produce sus efectos traslativos de propiedad, cuando el bien motivo de la operación ha sido pagado en su totalidad y en consecuencia no existen pagos pendientes o pagos insolutos. Un ejemplo podría ser el siguiente:

CLÁUSULA SEGUNDA. Se estipula entre los contratantes que el precio de la compraventa es la cantidad de $1’250,000.00 (UN MILLÓN DOS CIENTOS CINCUENTA MIL PESOS 00/100 M.N.), el cual se paga de riguroso contado a la firma del presente contrato.”

3) CLÁUSULA DE ENTREGA DEL INMUEBLE: normalmente se estila entregar la posesión del inmueble a la firma del contrato, desde luego se puede pactar lo contrario, hasta en tanto no sea cubierta la totalidad del pago.

“CLÁUSULA TERCERA. “El Vendedor” entrega la posesión material del inmueble materia del presente operación, que en este acto le transmite a “El Comprador” con todo lo que de hecho y por derecho le corresponde del inmueble en cuestión, asimismo, queda enteramente satisfecho en las condiciones que se encuentra el citado inmueble.”

4) CLÁUSULA DE ENTREGA DE LA DOCUMENTACIÓN: genéricamente la documentación, al igual que la entrega del inmueble, se puede hacer de diversas formas.

CLÁUSULA CUARTA. “El Vendedor” se obliga a entregar el inmueble al corriente en el pago de impuestos y demás contribuciones. Asimismo hace entrega de todos y cada uno de los recibos correspondientes a “El Comprador” 

5) CLÁUSULA RESCIÓN Y PENA CONVENCIONAL : Es importante establecer claramente en qué casos y bajo qué condiciones será rescindo el contrato por incumplimiento de alguna de las partes a las condiciones pactadas así como la pena convencional que en tal supuesto se haga acreedora la parte que incumpla.

CLÁUSULA QUINTA. Las partes contratantes convienen que en caso de incumplimiento imputable a cualquiera de ellas, la parte afectada podrá optar por exigir el cumplimiento forzoso o por rescindir el presente contrato.

CLÁUSULA SEXTA. En caso rescisión la responsable cubrirá como pena convencional a la otra parte la cantidad de $ ###,###.00 (########## 00/100 M. N.), quedando automáticamente liberadas ambas partes de su obligación.

O bien

CLÁUSULA QUINTA . Si el incumplimiento fuera imputable a EL VENDEDOR, y en caso de que EL COMPRADOR optase por rescindir el presente contrato, además de pagar la pena convencional, devolverá la suma de dinero que le ha entregado EL COMPRADOR como pago parcial establecido en el presente instrumento.

CLÁUSULA SEXTA. Si el incumplimiento fuera por EL COMPRADOR, autoriza desde este momento y sin necesidad de juicio previo, a que EL VENDEDOR le descuente del pago parcial efectuado, el monto de la pena convencional, y a que éste le devuelva únicamente el remanente a dicha cantidad

6) CLÁUSULA CONSENTIMIENTO: Formalismo que establece que ambas partes estuvieron conscientes de los efectos de la compraventa y que no existió ningún medio de coacción ni presión para firmarlo.

CLÁUSULA SÉPTIMA. Las partes manifiestan que en el presente contrato de compraventa, no existe, error, dolo, mala fe, violencia, ni ningún otro vicio de la voluntad que lo pudiera invalide.

7) CLÁUSULA JURISDICCIÓN EN RAZÓN DEL DOMICILIO. Respecto a la interpretación, cumplimiento y ejecución de las cláusulas del presente contrato las partes se someten desde éste momento, a los Juzgados y Tribunales del Distrito Federal.  

Por Lic. Zamir Pachuca

Este artículo puede ser copiado, distribuido, impreso por cualquier medio electrónico, siempre respetando la fuente y su autor.

[1] GUTIERREZ y González Ernesto, Derecho de las Obligaciones, Editorial Porrúa, Décima segunda edición, México 1997, Pág. 216

[2] Son las personas que se obligan en virtud de la celebración del contrato. No testigos.

[3] Son los que celebran el contrato a nombre propio.

 [4] Artículo 1800 del Código Civil del Distrito Federal

 

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Responses

  1. muchas gracias por publicar estos temas me fue de gran ayuda para mi examen de derecho notarial


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